「學生宿舍」將會是下一個泡沫文：寒柏

本港「學生宿位」求過於供，新建成的「學生宿舍」之入住率皆接近100%。圖為城大學生宿舍。

近年，本港住宅樓市有反彈跡象，但工商物業行情依然低迷。在這情況下，「學生宿舍」概念，彷彿成為全港工商物業市場的「救星」。

筆者由於工作關係，看過不少「學生宿舍」項目 (包括正改建的或已建的) 的介紹。暫時來說，本港「學生宿位」求過於供，新建成的「學生宿舍」之入住率皆接近100%。明年，陸續有越來越多內地學生來港讀書，「學生宿舍」板塊的形勢似乎確實是「一片大好」。

但值得留意的是，由於全港業主都一窩蜂地加入「學生宿舍」板塊，相關項目的調研大都做得很粗疏，「估值」亦未必合理。至少，大家都沒有注意到當中的風險。

我們的「物業估值」從來都沒有「做到底」，所以每當市場被修正期間，「估值」及「市值」才會有如此巨大的落差。正如現時很多人為「學生宿舍」進行「估價」，從來都只是「水過鴨背」，根本沒有「做到底」。最低限度來說，既然我們要理解該物業的「價值」，為何不先從「內地學生」的角度出發？

讀一個大學學位平均160萬港元
內地生在香港讀一個4年制大學學位，大約需要160萬港元。

到底內地學生來港讀書，要花費多少？

● 各大院校的學費不同，各科的收費亦有異。我們不妨作出粗略的假設，在沒有任何政府資助的情況下，內地大學生的學費大概是20萬港元1年。

● 至於學生宿舍的宿費，參考港島區臨近港大的地段，估計大概是16,000港元至18,000港元一個月。這應該是「一床一廁」的「獨立房間格局」，房間大約由250呎至300多呎不等。至於九龍區方面，大約是10,000港元至12,000港元一個月。綜合來說，假設平均宿費每月12,000港元，1年就是14.4萬港元。粗略地當成是14萬港元1年。

● 大專有飯堂，但大學生也不可能只躲在學校飯堂內。我們可以假設內地學生大部份時間在飯堂來解決一日三餐，但偶然也會到快餐店及茶餐廳吃飯，大概早餐20港元，午餐及晚餐各40港元，即1天的飲食費約100港元，即要3.65萬港元1年。不妨大概當為是4萬港元1年。

● 內地學生來港讀書及生活，當然還會有不少「雜費」(還沒有計算任何「書薄費」及「社交費」)。假設每月有1,500元「備用錢」，便需要準備1.8萬港元1年，就當為2萬港元

如此一來，內地學生來港讀書，每年至少需要花費40萬港元，其中14萬港元是「宿費」。現時，讀一個大學學位要4年，即平均每人需要付上160萬港元，才換來一個學位。當然，內地學生還可以選擇讓兒女多讀2年碩士，合計6年，即一共花費240萬港元。在這情況下，只要在香港多待1年，便可以順理成章的拿「香港身份證」了。

對於內地家長而言，花費至少160萬港元換來一個「香港大學學位」，或再多花一點錢，合共240萬港元多換來一張「香港身份證」，這到底是否值得？想深一層，反正內地家長們都要「出血本」了，為何不選擇直接到海外升學呢？這是否表示他們覺得香港比西方國家安全？或多花點錢便順道換來「香港身份證」的選項更吸引？

現時，有越來越多內地學生來港讀書，大概這些內地家庭都覺得「物有所值」，才會蜂湧而至。特別是內地升學及就業市場都出現嚴重的「內捲」，再加上去年起美國有政策針對內地留學生，很多有能力的家長都選擇要兒女來港讀書。

「海歸派」於內地的地位正急速下降
本港有5間世界百強大學，對內地學生和家長具有一定吸引力。

內地學生選擇來香港讀書，當然有其原因。現時有太多人推銷「大學城」這概念，大家都在努力地「說好來港讀書的故事」，在此不再多談。我們不妨多留意「另一方面」的訊息：

一、儘管美國去年起曾推出針對內地學生的政策，但美國內部亦遇到極大的阻力。美國各大院校都非常看重內地學生的學費，最終亦需要內地學子在科研上的貢獻。最終，特朗普的「大學排華政策」仍沒有「成形」。至於加拿大、澳洲及英國，更加沒有排斥內地學子的道理。即使內地家長對「留美」有保留，但仍可選擇加拿大、澳洲及英國等其他「英語系國家」。

二、香港商界一直沒有留意的是，其實「海歸派」於內地的地位正急速下降。一直以來，早有傳聞指政界不喜用「海歸派」。現時，內地商界亦開始形成這種「不歡迎海歸派」的風氣。當中，這種「不歡迎海歸派」絕不是「仇外」，而是多年以來「海歸派」被過份抬高的一種「反撲」。有越來越多內地人認為，「海歸派」也不過如此。而且，很多內地學子是為了逃避在內地升學的壓力而選擇到海外「快樂學習」。甚至乎，也有不少學生是在內地無法入讀名校，才選擇「放洋」。從前，一般內地家庭的經濟實力不足，大學生少，「海歸派」少，自然是「物以罕為貴」了。現時，「海歸派」多如牛毛，便不再受到吹捧了。值得一提的是，內地杭州的科技龍頭裏，創辦人、管理層及技術人員大都是內地名校出身，「海歸派」根本擠不進去。

三、很多在英美加澳經營學生宿舍的集團及基金都曾嚐到「甜頭」，所以在香港「學生宿舍」市場算十分活躍。投資者及營運商在英美加澳當然都是大做內地人及其他東南亞人的生意，看到這市場潛力，亦懂得內地學生的喜好，因此都對發展香港市場十分感興趣。

但很多人沒有留意到的是，內地家長安排兒女到英美加澳讀書，一來是「鞭長莫及」，二來是「人生路不熟」，大都願意付錢租住大學推介的宿舍。這些宿舍大都在大學城裏，至少在大學附近。

現時，香港商界大力發展的「學生宿舍」，不僅大都不在大學校舍裏，而且距離還有點遠。無論如何，香港市區交通方便，似乎「學生宿舍」都可以距離遠一點，但既然如此，香港「四通八達」，內地學生還一定需要入住「學生宿舍」嗎？在英美加澳此等「英語系國家」，至少治安很一般，尚有一點「入宿」的理由，但相比起來，香港是中國的一部份，與深圳僅是「一河之隔」，很多內地人向來對香港各區非常熟悉 (不熟悉的也很容易查得出來)，反正又不是住在校園之內，只要選一個「地鐵站沿線」的住宅單位便是了，何須入住「學生宿舍」？

「先導計劃」主要是為了「救樓市」
不少商廈、酒店改建成學生宿舍。

四、現時，香港政府的「學生宿舍」的批核，並沒有很嚴格的要求。這「先導計劃」的重點，其實並非單純為內地學生提供「宿位」，反而主要是為了「救樓市」。